昨日,上证指数在海外股市上扬等利好消息带动下轻松跃过10日均线,个股普涨现象得以延续,终盘上证指数收在3269.75点,K线形成中阳线,至此上证指数日K线已走出三连阳,且将6根均线再一次踩在脚下。沪深两市成交额略有放大,沪市成交额2069亿元,深市成交额1349.01亿元,成交额连续2日增长超过5%,近日来成交额的有效放大给市场多方增加了信心。

　　值得注意的是房地产股在昨日市场徘徊不定之时异军突起,引领A股走出快速上扬走势,全日房产类上市公司加权平均上涨2.45%,排在32类行业涨幅第二位。有业内分析人士表示,房地产股的上扬源于房地产销售业绩的增长,9月和10月地产成交量的转暖让投资者对未来地产股充满期待。他表示今后乃至2010年上半年房地产股不会出现大起大落,表现应该相对平稳。投资者应该从四条思路入手选择房地产类股票。第一、从一二线地产股中挑选具备价值低估的个股;第二、从三四线地产股或是转型地产股中寻找具备高成长性的个股;第三、通过主题性投资机会寻找个股,比如今年批准的9个区域规划等;四、估值相对便宜,且未来具备潜在扩张能力的公司。

　　销售略超市场预期

　　住宅地产今年9月和10月收益颇丰,全国商品住宅分别销售8187万平米和7302万平米,同比分别增长58.6%和84.2%,环比分别增长17.2%和-10.8%。今年9月和10月的成交量是历史上最好的9月和10月,而且仅次于今年6月,称得上是金九银十。

　　商业地产复苏势头明显。相对于前几个季度租金下跌的主旋律,今年三季度商业地产租金有明显改善。在CBRE监测的15个大城市中,一半以上城市的租金实现上涨。这说明随着我国经济的稳步回暖,商业地产复苏势头明显。

　　根据安信证券对19个国内重点城市的跟踪数据来看,11月份整体的成交量与10月份相比上升了6.09%,10月、11月成交呈现逐月上升态势,此前市场认为10月以后市场成交环比持平,可见实际情况好于市场预期。

　　从数量上看,在19个主要城市中,13个环比上升,6个环比下降,环比上升的城市个数也远多于下降的。在政策不出现重大转折的前提下,12月销售应依然能够保持惯性平稳增长态势,明年1季度随着信贷总规模的扩张,房贷额度也将同步放大,其对地产成交量的刺激不言而喻。

　　扩张性政策有望延续

　　信贷大量投放和实际利率的下降,提升了居民购买力,今年房地产销售中,杠杆比例明显加大。国内经济和出口逐步复苏,通胀预期和人民币升值预期加强,使得房地产预期收益率提升,尤其对投资性需求有着明显推动。

　　2009年,在真实需求存在的前提下,扩张性货币政策和财政政策对房地产销售的快速回升,起到了重要作用,体现在购买力和预期收益率提升两个方面。

　　2010年销售仍将保持正增长需求仍然旺盛。从“量”上说,2009年销售的高增长并未透支未来需求,2006-2009年销售面积复合增长率仅为15%;且短期来看,由于政府出于拉动经济的需求,旧城改造和城市基建投资的力度仍然很强,短期潜在增速仍然是高于长期均衡水平的。

　　2009年销售高增长并未透支未来,2010年潜在需求仍然旺盛。在潜在需求仍然存在的情况下,经济复苏和货币政策变化对居民购买力及预期的影响,是判断2010年房地产销售增长与否的关键。

　　对于未来政策的变化,申银万国认为短期仍然是“维持”的局面。从中央层面来说,短期内对私人投资仍然缺乏信心,导致其不会立刻明令暂停优惠政策;从地方层面来说,财政压力使地方政府对房地产的依赖仍然很大甚至有所增强,在中央不明确表态的背景下,更倾向于保持现有政策;另外,即便财政税收政策实质性收紧,对提高购房成本仍然较为有限,并不会改变行业运行的趋势。

　　中长期看,优惠政策退出是必然趋势;但其前提是经济的好转,经济与房地产之间的正循环作用将逐步体现,抵消政策退出的影响。

　　盈利能力进入上升通道

　　自08年中期以来开发商紧张的资金状况已经不复存在,影响开发商资金状况的三个主要因素:销售回款,银行贷款,资本市场融资。随着国家一系列稳定房地产市场的政策出台,其中包括按揭贷款和购房税费上的优惠,带来了房地产市场成交量的持续恢复,企业销售回款大幅增加,而前10个月超过9万亿的信贷投放也大大缓解了房地产开发企业从银行贷款的难度,股市的大幅上涨则为房地产企业提供了更方便的资本市场融资渠道。这些为房地产企业带来了充裕的现金流,开发商资金状态明显好转,而房地产价格的提升也相应将带来了盈利能力的上升。

　　从上市开发类地产公司情况看,其资金状况(包括负债率、现金、等)处在历史最好水平,盈利能力处于上升趋势中。